第一次打造精美套房就上手!告訴你加速成為包租婆的撇步
這次因為新竹園區附近二房東投資案
要打造四間精美套房
讓我學習到許多可貴的經驗!
也希望把這些經驗記錄下來
讓自己之後再次改造套房時能更順手
節省時間和成本，加速出租速度!
一開始還沒有經驗想要學習打造套房的朋友，也可以參考參考唷~
大家互相交流學習
我將這次的寶貴經驗歸納出以下四點：
一、打造套房順序
最好先請水電工班來把該鑽洞該牽線的用一用
鋁門窗等工程
因為是最容易弄髒房間的工程，所以一定要先用
不然如果沒有先用，之後房間一團亂整理很費時。
再來請油漆工上漆
上漆完之後再把需要裝訂的窗簾或佈置物品，需要打洞的先弄一弄
（最好先上漆完再用這些佈置及窗簾，不然放上去之後會很難上油漆）
這時也請電視網路該接線的接一接（先評估是否需要打洞，有些會打洞，如果不會打洞可以之後打掃完再接）
這些都就定位之後，先把房間徹底打掃一遍
也可以請家事阿姨來協助打掃，比較省事省時（不過要花錢XD）
在這個階段就可以開始找尋需要的家具，等打掃完之後就可以馬上放進傢俱電
因為傢俱電到貨的時間其實都不會太久，所以可以等差不多要第一遍打掃的時候就開始計畫購入
等打掃完就可以馬上歸位傢俱電~
速度就會很快，家裡又乾淨，傢俱電才不會髒髒亂亂又要重擦一次
傢俱歸位，再次完整打掃，然後該補漆的地方補一補
就可以出租了～
二、何時開始帶看？
在前面比較重要的水電、工班、鋁門窗、油漆、電視網路這些都完成之後
可以先集中火力把一間房間先整理出來
然後當成樣品屋，拍照、網路曝光
這時就可以開始蒐集租客名單帶看了
不用等到全部套房整理完再帶看，
可加速出租時間!
我一開始沒經驗的時候本來以為要全部整理出來再帶看會比較好
因為想說給客人一個乾淨舒適的感覺~
但後來發現，有些客人真的不太care現在用好了沒
他看過「樣品屋」之後滿意，他知道他之後的房子也差不多會長那樣
他就願意付訂金或簽約了。
像我一個二房東朋友，他就是整理好了兩間套房，另兩間還沒整理好
結果一個租客就跟她租了其中一間還沒好的套房
真的是世上無奇不有~不用太自我設限
這也是我學到很重要的一課!
三、要自己用？還是請別人用？
有些比較簡單的事情會用就自己用
例如：換新蓮蓬頭、換馬桶蓋等、換掉舊的插座蓋等
因為如果這些小東西都要請水電工幫忙的話，會燒掉不少錢!
困難的事情，因為會花掉自己許多時間，
所以可以付錢請人幫忙就請人幫忙
因為目標就是要愈快完成套房開始出租愈好，時間成本要考量進去。
例如：裝窗簾、組裝家具、太髒的衛浴或房間要清掃等
像Anna第一次跟老公為了節省成本，老公自己DIY組裝傢俱，花太多時間
後來我們的結論是，這麼費工的事情還是請人幫忙會比較快
也不會這麼累!
四、如何加快出租速度？
因為時間就是金錢
所以如果可以愈快出租、愈快收租愈好
我剛開始只有po臉書社團曝光，
因為想說先po臉書試試看效果如何?
po了之後發現效果不錯，因為我們改造的套房真的頗為精美
所以很多人來詢問
當時po在臉書社團回應按讚頗為熱烈
但是之後發現po臉書有個大缺點，
就是po臉書都是一但過了兩三天熱潮過了，之後幾天就幾乎乏人問津了...
因為太多其他訊息排山倒海而來，
我原本po的文就被蓋掉了...
所以效果相當有限!
但我發現我朋友po 591，他們名單好多!
而且是很穩定的幾乎一兩天就有人要來看房子
因為591的好處就是只要有人想要租房子，他搜尋那個區域，
那個區域的租房資訊就會出現，
所以不會有訊息被蓋掉的困擾。
但唯一的缺點就是要收費~
不過我個人是覺得不貴，好像一個月幾百到一千多不等，就可以換來許多的租客名單
還有另一個快速有效的方式，就是找仲介合作
找租屋的仲介合作，缺點是一樣要收費，
而且費用頗高!通常是簽約到一年約以上的話就收一個月房租當作仲介費
雖然費用這麼高，但我最後還是選擇了請仲介朋友幫忙
為什麼呢?
因為我跟一位仲介朋友聊了之後發現，
我前面自己租的費用太便宜而且送的東西太多了....
對我來說很虧!
仲介他比我們還熟悉那附近的行情，
而且他更了解談判技巧，知道大概價錢多少，然後送什麼就可以，
反而讓我比較不吃虧，又可以租到比較好的價格。
還有另一個好處是，我完全不用出面!
剛開始自己招租時，只要有租客要來看房，我就勢必要趕到套房那邊
然後帶看完可能對方也沒有要，就又沒事回家了
這樣來回的路程，也花了不少時間和油錢
加上我又沒什麼談判技巧，很多雖然覺得我套房很不錯的租客，後來也就沒消息了...
但請仲介幫忙的好處，就是他可以直接幫我帶看，
我完全不用出面，不用趕過去。
而且更讚的是，假如租客喜歡，仲介可以直接代我跟租客簽約!
所以就算簽約我也不用出面~
總結來說，就是我只要忙我自己的事情，然後等著仲介幫我成交
更白話一點就是，我只要閒閒沒事等著錢進我的口袋就好XD
這就是為什麼我推薦找仲介的好處~
不過我不確定是不是每個仲介都一樣
假如你是在新竹我可以推薦給你我這位仲介朋友，她的服務真的很不錯~
所以當我全程請仲介幫忙之後，我就跟我老公說...
這是我在第一次打造套房碰壁多次後統整出來的方向與心得!
學習經驗真的很重要
剛開始第一次打造套房，雖然真的很辛苦，
也很多東西都不清楚碰壁多次
也花了很多時間打造
但是有了這次寶貴經驗，下次改造套房就會輕鬆多囉~
如果你也想學習如何打造精美套房，或成為人人稱羨的包租婆
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